Indexer un loyer à Bruxelles : PEB, enregistrement et correctifs

Conditions avant d'indexer

En Région de Bruxelles-Capitale, pour pouvoir indexer (si le bail ne l'exclut pas), le bailleur doit en principe :

• Avoir enregistré le contrat de bail.
• Avoir communiqué au locataire un certificat PEB valide du logement (s'il est expiré, transmettre un nouveau certificat avant toute indexation).
• Demander l'indexation par écrit — elle n'est pas automatique.

Quand et combien de fois ?

• Au plus tôt à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
• En pratique : une fois par année de location.
• La demande écrite n'a d'effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

Formule de base (indice santé)

Le calcul classique part du loyer de base indiqué au bail et des indices santé Statbel : nouvel indice (souvent celui du mois avant l'anniversaire) rapporté à l'indice de départ (souvent celui du mois avant la conclusion du bail). Le résultat est le loyer hors charges avant correctif éventuel.

Facteur de correction PEB (cas particuliers)

Depuis octobre 2023, l'indexation est à nouveau possible pour les logements PEB E, F et G, mais avec une formule adaptée si le bail répond à certaines conditions. En résumé (à confirmer sur be.brussels) :

• Bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022,
• Certificat PEB E, F ou G,
• Location sur le marché privé ou public concerné (certaines SISP / Fonds du Logement sont exclues — voir le texte officiel).

Dans ces cas, on multiplie souvent le résultat de la formule standard par un facteur de correction qui dépend du label PEB et du mois d'anniversaire du bail. Les logements mieux classés (A à D, selon le régime en vigueur) et beaucoup de baux plus récents suivent en principe la formule pleine.

Notification écrite : quoi indiquer

1. 1Identité des parties et adresse du logement.
2. 2Loyer de base et nouveau loyer demandé (hors charges).
3. 3Indices utilisés (mois + valeurs) et, le cas échéant, le facteur de correction PEB.
4. 4Date d'effet, et rappel que le bail est enregistré / PEB communiqué.

Bruxelles vs Wallonie vs Flandre (aperçu)

• Les trois s'appuient sur l'indice santé Statbel pour le cœur du calcul.
• Bruxelles : conditions d'enregistrement + PEB communiqué ; correctif pour certains baux pré-14/10/2022 en PEB E–G.
• Flandre : correctifs EPC pour certains baux pré-octobre 2022 (régime flamand distinct).
• Wallonie : logique détaillée dans /guides/indexation-loyer-wallonie — ne pas mélanger les modes opératoires.