Outil gratuit · Belgique
Simulateur de rentabilité locative
Vous hésitez sur un investissement locatif ? Estimez en quelques secondes son rendement brut, net et net-net, sa mensualité de crédit et son cash-flow mensuel — avec la fiscalité belge sur le revenu cadastral. Gratuit, sans inscription, calcul en direct.
Renseignez votre projet : le calcul se met à jour à chaque frappe.
Acquisition
Le prix de vente du bien, hors frais. C'est la base de tout le calcul.
Droits d'enregistrement + notaire, en % du prix. En Wallonie : 12,5 % (ou 3 % pour l'habitation propre et unique, sous conditions) + ~1 à 2 % de notaire.
Budget de rénovation prévu à l'achat. Il s'ajoute à l'investissement total à financer.
La part que vous payez de votre poche ; le reste est emprunté. C'est sur cette mise qu'est calculé le rendement des fonds propres.
Financement
Le taux d'intérêt annuel du crédit hypothécaire proposé par la banque.
Nombre d'années de remboursement. Plus c'est long, plus la mensualité baisse — mais plus le coût total des intérêts augmente.
Exploitation
Le loyer demandé au locataire, hors charges. C'est le moteur des revenus : tout le rendement en découle.
Part de l'année où le bien reste vide entre deux locataires. 5 % ≈ un peu moins d'un mois par an.
Ce que vous payez sans le refacturer : assurance propriétaire, entretien à votre charge, copropriété non récupérable. Bien auto-géré : 600–900 €/an ; bien plus via une agence.
L'impôt régional annuel sur le bien, calculé sur le revenu cadastral. Il figure sur votre avertissement-extrait de rôle.
Fiscalité — régime résidentiel belge
En Belgique, un particulier qui loue un logement est imposé sur ce montant majoré de 40 % — pas sur les loyers réels. Mettez 0 pour ignorer l'estimation fiscale.
Le taux d'impôt de votre dernière tranche de revenus (souvent 45 à 50 % en Belgique). Il s'applique au revenu cadastral majoré.
Cash-flow mensuel
-533 €
-6 392 € / an, après crédit et impôt
Opération à effort d'épargne : il faut financer ce montant de votre poche chaque mois. L'équilibre repose sur le remboursement du capital et une éventuelle plus-value.
Avis indicatif — À nuancer
Opération équilibrée : ni évidence, ni piège. Le résultat dépend de vos hypothèses (loyer, vacance, charges) et de votre horizon de détention.
Pour aller plus loin — projection de patrimoineannée par année, graphiques d'amortissement et étude reliée à votre parc réel — créez un compte gratuit.
Essayer Keystone gratuitementEstimation indicative, pas un conseil en investissement. Le calcul fiscal applique le régime belge de location résidentielle à un particulier (base imposable = revenu cadastral indexé majoré de 40 %). Location à une société ou à usage professionnel : autre régime, non couvert ici.
Comment lire les résultats
La rentabilité locativemesure ce que votre investissement rapporte par rapport à ce qu'il coûte. On la regarde à plusieurs niveaux, du plus optimiste au plus réaliste.
- Rendement brut: loyers d'une année ÷ investissement total (prix + frais + travaux). Un repère rapide, avant toute charge ni impôt — pratique pour comparer des biens d'un coup d'œil.
- Rendement net : on retire la vacance locative, les charges non récupérables et le précompte immobilier. Plus proche de la réalité, mais encore avant impôt.
- Rendement net-net: on déduit enfin l'impôt. C'est le chiffre le plus honnête pour comparer deux investissements.
- Cash-flow mensuel: ce qu'il vous reste (ou ce qu'il vous manque) chaque mois une fois le crédit ET l'impôt payés. Positif = l'opération se finance seule.
- Rendement des fonds propres(cash-on-cash) : cash-flow annuel ÷ apport. Ce que rapporte concrètement l'argent que vous avez mis de votre poche, effet de levier du crédit compris.
La particularité belge : l'impôt sur le revenu cadastral
En Belgique, un particulier qui loue un bien à usage d'habitation n'est pas imposé sur les loyers réellement perçus, mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, ajouté à ses autres revenus et taxé à son taux marginal. C'est une spécificité avantageuse, et le simulateur l'intègre pour estimer votre impôt et votre rendement net-net au plus juste. Location à une société ou à usage professionnel : c'est un autre régime, non couvert ici.
Cet outil fournit des estimations indicatives, à recouper avec votre banque et, au besoin, un conseiller. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un avis fiscal.
Questions fréquentes
- Comment calcule-t-on la rentabilité d'un bien locatif ?
- On rapporte les loyers à l'argent investi. Le rendement brut = loyers annuels ÷ investissement total (prix + frais + travaux). Le rendement net retire la vacance, les charges non récupérables et le précompte immobilier. Le rendement net-net déduit en plus l'impôt. Le cash-flow, lui, tient compte de la mensualité du crédit.
- Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en Belgique ?
- Pour de la location résidentielle, un rendement net-net au-dessus de 3 à 4 % est considéré comme intéressant. En dessous de 2,5 %, on se rapproche d'un placement sans risque, pour bien plus de contraintes. Ce sont des ordres de grandeur : la qualité du bien, l'emplacement et l'horizon de détention comptent autant que le chiffre.
- Comment un particulier est-il imposé sur ses loyers en Belgique ?
- Un particulier qui loue un logement à usage d'habitation n'est pas imposé sur les loyers réellement perçus, mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, ajouté à ses autres revenus et taxé à son taux marginal. Le simulateur applique cette règle pour estimer l'impôt et le rendement net-net.
- Le simulateur est-il gratuit ?
- Oui, totalement gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est envoyé ni enregistré. Pour sauvegarder vos études, voir la projection de patrimoine année par année et les relier à votre parc réel, vous pouvez créer un compte Keystone.
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