Outil gratuit · Belgique
Simulateur de rentabilité locative
Vous hésitez sur un investissement locatif ? Estimez en quelques secondes son rendement brut, net et net-net, sa mensualité de crédit et son cash-flow mensuel — avec la fiscalité belge sur le revenu cadastral. Gratuit, sans inscription, calcul en direct.
Renseignez votre projet : le calcul se met à jour à chaque frappe.
Acquisition
Détermine les droits d'enregistrement d'un achat d'investissement : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre. Les frais de notaire sont calculés au barème officiel.
Le prix de vente du bien, hors frais. C'est la base de tout le calcul.
Budget de rénovation prévu à l'achat. Supposé financé en fonds propres (il s'ajoute à l'apport nécessaire).
La part du prix financée par la banque. Pour un investissement locatif, comptez jusqu'à ~80 % ; le reste, plus tous les frais, est votre apport.
Financement
Le taux d'intérêt annuel du crédit hypothécaire proposé par la banque.
Nombre d'années de remboursement. Plus c'est long, plus la mensualité baisse — mais plus le coût total des intérêts augmente.
Exploitation
Le loyer demandé au locataire, hors charges. C'est le moteur des revenus : tout le rendement en découle.
Part de l'année où le bien reste vide entre deux locataires. 5 % ≈ un peu moins d'un mois par an.
Ce que vous payez sans le refacturer : assurance propriétaire, entretien à votre charge, copropriété non récupérable. Bien auto-géré : 600–900 €/an ; bien plus via une agence.
L'impôt régional annuel sur le bien, calculé sur le revenu cadastral. Il figure sur votre avertissement-extrait de rôle.
Fiscalité — régime résidentiel belge
En Belgique, un particulier qui loue un logement est imposé sur ce montant majoré de 40 % — pas sur les loyers réels. Mettez 0 pour ignorer l'estimation fiscale.
Le taux d'impôt de votre dernière tranche de revenus (souvent 45 à 50 % en Belgique). Il s'applique au revenu cadastral majoré.
Cash-flow mensuel
-322 €
-3 864 € / an, après crédit et impôt
Opération à effort d'épargne : il faut financer ce montant de votre poche chaque mois. L'équilibre repose sur le remboursement du capital et une éventuelle plus-value.
Avis indicatif — À nuancer
Opération équilibrée : ni évidence, ni piège. Le résultat dépend de vos hypothèses (loyer, vacance, charges) et de votre horizon de détention.
Pour aller plus loin — projection de patrimoineannée par année, graphiques d'amortissement et étude reliée à votre parc réel — créez un compte gratuit.
Essayer Keystone gratuitementEstimation indicative, pas un conseil en investissement. Le calcul fiscal applique le régime belge de location résidentielle à un particulier (base imposable = revenu cadastral indexé majoré de 40 %). Location à une société ou à usage professionnel : autre régime, non couvert ici.
Comment lire les résultats
La rentabilité locativemesure ce que votre investissement rapporte par rapport à ce qu'il coûte. On la regarde à plusieurs niveaux, du plus optimiste au plus réaliste.
- Rendement brut: loyers d'une année ÷ investissement total (prix + frais + travaux). Un repère rapide, avant toute charge ni impôt — pratique pour comparer des biens d'un coup d'œil.
- Rendement net : on retire la vacance locative, les charges non récupérables et le précompte immobilier. Plus proche de la réalité, mais encore avant impôt.
- Rendement net-net: on déduit enfin l'impôt. C'est le chiffre le plus honnête pour comparer deux investissements.
- Cash-flow mensuel: ce qu'il vous reste (ou ce qu'il vous manque) chaque mois une fois le crédit ET l'impôt payés. Positif = l'opération se finance seule.
- Rendement des fonds propres(cash-on-cash) : cash-flow annuel ÷ apport. Ce que rapporte concrètement l'argent que vous avez mis de votre poche, effet de levier du crédit compris.
La particularité belge : l'impôt sur le revenu cadastral
En Belgique, un particulier qui loue un bien à usage d'habitation n'est pas imposé sur les loyers réellement perçus, mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, ajouté à ses autres revenus et taxé à son taux marginal. C'est une spécificité avantageuse, et le simulateur l'intègre pour estimer votre impôt et votre rendement net-net au plus juste. Location à une société ou à usage professionnel : c'est un autre régime, non couvert ici.
Cet outil fournit des estimations indicatives, à recouper avec votre banque et, au besoin, un conseiller. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un avis fiscal.
Questions fréquentes
- Comment calcule-t-on la rentabilité d'un bien locatif ?
- On rapporte les loyers à l'argent investi. Le rendement brut = loyers annuels ÷ investissement total (prix + frais + travaux). Le rendement net retire la vacance, les charges non récupérables et le précompte immobilier. Le rendement net-net déduit en plus l'impôt. Le cash-flow, lui, tient compte de la mensualité du crédit.
- Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en Belgique ?
- Pour de la location résidentielle, un rendement net-net au-dessus de 3 à 4 % est considéré comme intéressant. En dessous de 2,5 %, on se rapproche d'un placement sans risque, pour bien plus de contraintes. Ce sont des ordres de grandeur : la qualité du bien, l'emplacement et l'horizon de détention comptent autant que le chiffre.
- Comment un particulier est-il imposé sur ses loyers en Belgique ?
- Un particulier qui loue un logement à usage d'habitation n'est pas imposé sur les loyers réellement perçus, mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, ajouté à ses autres revenus et taxé à son taux marginal. Le simulateur applique cette règle pour estimer l'impôt et le rendement net-net.
- Le simulateur est-il gratuit ?
- Oui, totalement gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est envoyé ni enregistré. Pour sauvegarder vos études, voir la projection de patrimoine année par année et les relier à votre parc réel, vous pouvez créer un compte Keystone.
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